Å bake forbrukslån inn i boliglånet betyr at du øker boliglånet ditt og bruker pengene til å betale ned dyr forbruksgjeld. Resultatet er én månedsbetaling, og renten faller fra gjerne 20 prosent ned mot 5–7 prosent. Men det er ikke uten krav, og det er ikke uten risiko. Denne artikkelen gir deg det du trenger å vite.
Hva betyr det å bake forbrukslån inn i boliglånet?
Når du baker forbrukslån inn i boliglånet, øker du boliglånet ditt. De ekstra pengene du får utbetalt brukes til å betale ned forbrukslånet, kredittkortgjelden eller smålånene. Gjelden forsvinner ikke, men flyttes fra gjeld uten sikkerhet til gjeld med sikkerhet i boligen din.
Fordelen er lavere rente. Renten på boliglån er langt lavere enn renten på forbrukslån. Det betyr at du betaler mindre hver måned og langt mindre totalt, forutsatt at du ikke strekker løpetiden unødvendig.
Innhold
- Forstå hva du faktisk gjør
- Sjekk om du har nok egenkapital til å bake inn forbrukslånet
- Kontroller at du holder deg innenfor 5x-regelen
- Beregn hva du kan spare
- Kontakt banken og be om verdivurdering
- Sammenlign tilbud fra flere banker
- Velg riktig løpetid når du baker forbrukslån inn i boliglånet
- Sørg for at pengene faktisk går til å betale ned gjelden
- Kan du få boliglån når du har forbrukslån fra før?
- Kan du bruke forbrukslån som egenkapital?
- Kan du bake forbrukslån inn i huslånet?
- Hva skjer hvis du er over femgangersregelen?
Slik baker du forbrukslån inn i boliglånet, steg for steg
Forstå hva du faktisk gjør når du baker gjeld inn i boligen
Forbrukslån er gjeld uten sikkerhet. Det betyr at banken ikke har sikkerhet i noe du eier dersom du ikke betaler. Et boliglån har derimot sikkerhet i boligen. Når du baker forbrukslånet inn i boliglånet, gjør du om gjeld uten sikkerhet til gjeld med sikkerhet i boligen.
I praksis betyr det at boligen din nå sikrer en større del av gjelden din enn før. Det er ikke nødvendigvis farlig, men det er viktig å forstå hva du gjør. Gevinsten er reell og konkret: renten faller dramatisk. Risikoen er at du stiller boligen som sikkerhet for gjeld som ikke var sikret i noe fra før.
For de aller fleste er dette den riktige løsningen. Å ha forbrukslån til 20 prosent ved siden av et boliglån til 6 prosent er sjelden fornuftig når boligen har ledig verdi. Renten alene er et argument.
Sjekk om du har nok egenkapital til å bake inn forbrukslånet
Det viktigste kravet er at du ikke låner mer enn 90 prosent av det boligen er verdt, etter at forbrukslånet er bakt inn. Det vil si at du må ha minst 10 prosent egenkapital igjen. Banken kaller dette belåningsgraden.
Eksempel: Boligen din er verdt 4 millioner kroner. Du har et eksisterende boliglån på 2,8 millioner og et forbrukslån på 300 000 kroner du vil bake inn. Nytt totalt boliglån ville blitt 3,1 millioner. Belåningsgraden blir da 3,1 / 4,0 = 77,5 prosent, som er innenfor kravet på 90 prosent.
- Finn boligens markedsverdi (bruk en verdivurdering fra megler eller bankens estimat)
- Legg sammen nåværende boliglån og forbruksgjelden du vil bake inn
- Del summen på boligverdien. Resultatet skal ikke overstige 90 prosent
Bankene bruker en godkjent verdivurdering, ikke det du selv mener boligen er verdt. Bestill en verdivurdering (e-takst) fra eiendomsmegler eller bank før du søker, slik at du vet nøyaktig hva du har å jobbe med.
Kontroller at du holder deg innenfor 5x-regelen
Norske banker kan ikke gi deg et lån som gjør at total gjeld overstiger fem ganger brutto årsinntekt. Dette gjelder den samlede gjelden: boliglån, forbrukslån, billån og alt annet. Regelen står i utlånsforskriften § 6, som er fastsatt av Finansdepartementet, og den er bindende for alle banker. Finanstilsynet fører tilsyn med at bankene følger den.
Selv om du har tilstrekkelig egenkapital, vil banken avslå søknaden dersom det nye boliglånet plasserer deg over femgangersgrensen. Sjekk dette før du søker, slik at du ikke bruker tid på en søknad som ikke kan innvilges.
Slik regner du det ut
Multipliser brutto årslønn med fem. Det er makstaket på all gjeld du kan ha. Legg sammen nåværende boliglån, forbrukslånet du vil bake inn og eventuell annen gjeld. Er summen under femgangersgrensen, er du innenfor kravet. Husk at forbrukslånet teller med selv etter refinansieringen. Det blir bare en del av boliglånet i stedet.
Beregn hva du kan spare ved å samle gjeld i boligen
Før du kontakter banken, er det nyttig å ha et bilde av hva det faktisk er verdt å samle gjeld. Regnestykket er enkelt: jo større renteforskjell og jo høyere gjeld, desto mer sparer du.
Et forbrukslån på 300 000 kroner til 20 prosent nominell rente koster deg rundt 60 000 kroner i renter per år, eller 5 000 kroner per måned bare i renter. Det samme beløpet i et boliglån til 6 prosent koster rundt 18 000 kroner i renter per år, altså 1 500 kroner per måned. Forskjellen er 3 500 kroner hver eneste måned.
Bruk kalkulatoren vår for å se nøyaktig hva du kan spare basert på dine faktiske tall. Du legger inn hvert lån for seg, og ser resultatet umiddelbart.
Kontakt banken og be om verdivurdering
Første skritt er å kontakte din nåværende bank og fortelle at du ønsker å bake forbrukslån inn i boliglånet. Be dem om en oppdatert verdivurdering av boligen og et konkret tilbud basert på det nye lånebehovet ditt.
Mange banker tilbyr digital verdivurdering som gir et foreløpig svar raskt. Andre krever at en takstmann eller megler ser på boligen. Dersom banken din ikke er villig til å hjelpe, er det et tydelig signal om at du bør søke et annet sted.
Ikke forplikte deg til å ta opp lånet i din nåværende bank bare fordi de var raskest. Lojalitet er sjelden lønnsomt i bankmarkedet. Renten du får hos en annen bank kan godt være et halvt til ett prosentpoeng lavere.
Sammenlign tilbud fra flere banker når du skal bake forbruksgjeld inn i boliglånet
Ingen enkelt bank gir alltid det beste tilbudet. Renten varierer mellom banker, og den individuelle vurderingen av din økonomi kan gi ulikt utfall. Søk hos minst tre til fire banker, eller la en låneformidler gjøre jobben for deg.
En låneformidler som oss sender søknaden til mange banker samtidig og presenterer deg for de beste tilbudene. Det koster deg ingenting. Bankene betaler oss direkte. Du forplikter deg ikke til noe ved å motta tilbud.
Sjekk dette når du får et tilbud
- Sammenlign effektiv rente, ikke bare nominell rente
- Sjekk om det er etableringsgebyr eller andre kostnader
- Spør om renten er fast eller flytende
- Sjekk at lånet faktisk utbetales slik at du kan betale ned forbruksgjelden
La oss sammenligne for deg
Vi sender søknaden til opptil 14 banker på én gang. Du slipper å ringe rundt selv. Gratis og uforpliktende.
Send søknad nåVelg riktig løpetid når du baker forbrukslån inn i boliglånet
Mange gjør den feilen at de strekker ut løpetiden på boliglånet maksimalt for å få lavest mulig månedsbetaling. Det gir kortsiktig lettelse, men kan bety at du i sum betaler mer totalt, selv om renten er lavere.
Tommelfingerregelen er enkel: forsøk å beholde samme gjenværende løpetid på boliglånet som du hadde før refinansieringen. Dersom du hadde 18 år igjen på boliglånet, bør det nye boliglånet også ha om lag 18 år igjen. Da tjener du tydelig på det.
Ønsker du å betale ned raskere enn gjenværende løpetid på boliglånet, vil månedlig betaling øke noe, men den totale rentebesparelsen blir enda større. Vurder dette dersom du tåler en litt høyere månedsbetaling.
Sørg for at pengene faktisk går til å betale ned gjelden
Når det nye boliglånet er innvilget og utbetalt, er det kritisk at pengene umiddelbart brukes til å nedbetale forbrukslånet. Dette høres opplagt ut, men er et steg mange utsetter eller gjennomfører bare delvis.
Sett opp en plan for nedbetaling av all forbruksgjeld samme dag pengene er på konto. Ha kontonummer og KID klare på forhånd. Dersom du sitter med ledige penger fra det nye boliglånet uten å betale ned gjelden, har du bare økt den totale gjelden din. Du har ikke løst noe.
Unngå å ta opp ny forbruksgjeld etter refinansieringen. Dersom du refinansierer og deretter bygger opp ny kredittkortgjeld, har du ikke løst problemet. Du har fordoblet det.
Vil du vite om du kvalifiserer?
Vi sender søknaden til opptil 14 banker og presenterer deg for de beste tilbudene. Gratis og uforpliktende. Du velger selv om du vil gå videre.
Se ditt tilbud – gratisKan du få boliglån når du har forbrukslån fra før?
Ja, et forbrukslån hindrer deg ikke i å få boliglån, men det spiser av hvor mye du får låne, fordi utlånsforskriften teller all gjelden din under ett. Banken avslår deg ikke fordi lånet heter forbrukslån. Den regner det inn i de samme to takene som gjelder alle andre.
Det første taket er gjeldsgraden. Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekten din, og et forbrukslån på 300 000 kroner teller nøyaktig like tungt som 300 000 kroner i boliglån. Det andre taket er betjeningsevnen, altså om du fortsatt har penger igjen til å leve for hvis renten stiger. Der må banken legge til tre prosentpoeng på hele gjelden din, og uansett regne med en rente på minst syv prosent.
Den detaljen som overrasker flest, gjelder kredittkort og andre rammekreditter. Forskriften krever at banken legger full utnyttelse av rammen til grunn. Et kredittkort med 100 000 kroner i ramme teller altså som 100 000 kroner i gjeld selv om kortet står på null. Å si opp kort du ikke bruker er derfor det raskeste grepet du kan gjøre før du søker, og det koster deg ingenting.
Slik slår det ut: Tjener du 650 000 kroner i året, ligger taket på samlet gjeld på 3 250 000 kroner.
Har du et forbrukslån på 300 000 kroner fra før, er det mest du kan låne til bolig 2 950 000 kroner. Betaler du ned forbrukslånet først, frigjør du hele beløpet til boliglånet.
| Krav | Hva forskriften sier | Paragraf |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Boliglånet kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. For rammekreditter er grensen 60 prosent. | § 7 |
| Gjeldsgrad | Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekt. | § 6 |
| Betjeningsevne | Du må tåle en renteøkning på tre prosentpoeng på all gjeld, og banken skal uansett regne med minst syv prosent rente. | § 5 |
| Ubrukt kredittramme | Full utnyttelse av rammen legges til grunn i vurderingen av betjeningsevnen. | § 5 |
| Fellesgjeld i borettslag | Teller med når belåningsgraden regnes ut. | § 7 |
| Unntak | Banken kan gå utover kravene for inntil ti prosent av nye boliglån hvert kvartal, åtte prosent i Oslo. | § 12 |
Tallene i tabellen er hentet ordrett fra utlånsforskriften.
Kan du bruke forbrukslån som egenkapital til bolig?
I praksis går det ikke. Et forbrukslån du tar opp for å dekke egenkapitalen, teller som gjeld i begge beregningene banken gjør, og spiser derfor som regel mer lånekapasitet enn den egenkapitalen det skaffer deg.
Tanken er forståelig. Du mangler de ti prosentene, forbrukslånet er raskt å få, og pengene ser like grønne ut på kontoen. Problemet er at banken ser gjelden din i Gjeldsregisteret uansett hvor pengene kom fra.
Sett at du skal kjøpe en bolig til tre millioner kroner og mangler 300 000 kroner i egenkapital. Tar du opp et forbrukslån på det beløpet, har du riktignok skaffet egenkapitalen, men samtidig lagt 300 000 kroner til den samlede gjelden din som skal holdes under femgangersgrensen. I tillegg må banken regne terminbeløpet på forbrukslånet inn i betjeningsevnen, og et forbrukslån nedbetales over langt kortere tid enn et boliglån. Månedsbelastningen blir dermed tung. Nettoresultatet er at mange ender opp med å få innvilget mindre boliglån enn de hadde fått uten forbrukslånet.
De veiene som faktisk fungerer, er sparing over tid, BSU, eller at noen i familien stiller med tilleggssikkerhet i sin egen bolig. Det siste er forskriften uttrykkelig åpen for. Forbrukerrådet har gode gjennomganger av hva en slik kausjon innebærer for den som stiller opp.
Å skjule at egenkapitalen er lånt er ikke en løsning. Gjelden er synlig i Gjeldsregisteret, og uriktige opplysninger i en lånesøknad kan gi avslag og i verste fall få konsekvenser utover det.
Kan du bake forbrukslån inn i huslånet?
Ja, og huslån og boliglån er to ord for nøyaktig det samme. Fremgangsmåten er den samme uansett hvilket av ordene banken din bruker i papirene.
Huslån er dagligtale for et lån med sikkerhet i boligen. Det er ikke en egen låneform med egne regler, og de åtte stegene lenger opp gjelder ordrett like mye om du kaller det huslån.
Kan du bake billån inn i huslånet på samme måte?
Teknisk sett ja, men regn nøye på om det lønner seg. Et billån har allerede sikkerhet i bilen, og renten ligger derfor gjerne i nærheten av seks til ni prosent, ikke på tjue slik et forbrukslån ofte gjør. Renteforskjellen du henter inn er altså langt mindre.
Samtidig flytter du sikkerheten fra bilen til boligen, og en bil taper seg i verdi mens nedbetalingstiden på boliglånet strekkes ut. I mange tilfeller ender bilen opp med å bli betalt over tjue år. Det er sjelden en god handel, med mindre billånet har uvanlig høy rente.
Hva skjer hvis du er over femgangersregelen?
Banken kan si ja likevel, men bare innenfor en kvote på ti prosent av nye boliglån hvert kvartal, og åtte prosent i Oslo. Denne åpningen kalles fleksibilitetskvoten, og den er grunnen til at ett avslag ikke trenger å bety at saken er tapt.
Kvoten er ikke stor, og den er godt brukt. I første kvartal 2026 gikk 7,2 prosent av nye boliglån utenfor Oslo utover ett eller flere av kravene, og 6,0 prosent i Oslo. Begge tallene hadde steget fra kvartalet før. Finanstilsynet melder samtidig at det var nettopp gjeldsgraden, altså femgangersregelen, flest avvik gjaldt, og at andelen har økt det siste året.
For deg betyr det to ting. Unntak finnes, men de er knappe, og banken bruker dem på de sakene den har mest tro på. Derfor er det sjelden riktig å gi seg etter ett nei. Renten og risikoviljen varierer mellom bankene, og en bank som nettopp har brukt opp kvoten sin sier nei til en sak en annen bank gjerne tar.
Et unntak som ikke gjelder når du baker inn gjeld
Forskriften har en egen åpning for ren refinansiering. Bytter du ut et eksisterende boliglån med et nytt som ikke er større, har samme sikkerhet, ikke lengre løpetid og minst like strenge avdrag, kan banken gjøre det selv om du bryter kravene.
Men når du baker forbrukslån inn i boliglånet, blir lånet større enn det var. Da faller du utenfor det unntaket, og søknaden må enten holde seg innenfor kravene eller inn under kvoten. Dette er en detalj mange først oppdager når banken sier nei til noe de trodde var en ren omlegging av gjelden de allerede hadde.
Ofte stilte spørsmål om å bake forbrukslån inn i boliglånet
Guiden kort fortalt fra vår
innholdsprodusent, Oda
Senior Lånerådgiver, Zen Finans AS
Samlegjeld.no / Zen Finans AS
- Over 10 års erfaring med refinansiering og boliglån
- Har hjulpet hundrevis av kunder med å flytte forbruksgjeld til boliglån
- Spesialist på komplekse gjeldssituasjoner
De fleste som har forbrukslån og bolig med ledig verdi, har mer å spare enn de tror. Renteforskjellen er enorm, og det er mer enn nok til å forsvare refinansiering i de aller fleste tilfeller.